Yapay Zekâ, Teknisyenlerin Yeniden Teknisyen Olmasına Yardımcı Oluyor
Apleona, kuruluşunun onuncu yılında yeni bir ciro rekoru kırmaya hazırlanıyor. CEO Jochen Keysberg, outsourcing sayesinde ek siparişler bekliyor. Ayrıca yeni şirket satın almaları da planlıyor. Şirket içinde ise hizmet sağlayıcı, yapay zekâ (YZ) tabanlı bir çalışma arayüzüyle verimliliğini artırmayı hedefliyor.
Apleona, bu yıl toplam cirosunu yaklaşık 5 milyar Euro’ya çıkarmayı bekliyor. CEO Jochen Keysberg, Immobilien Zeitung’un editör ofisini ziyaretinde bunu hem organik hem de güçlü bir inorganik büyümeye bağlıyor. Facility yönetimi şirketi, 2022’den bu yana Avrupa genelinde 20 şirket satın aldı. Bunlar arasında Alman hizmet sağlayıcı Gegenbauer ve kısa süre önce satın aldıkları Danimarkalı şirket Andersen & Heegaard da bulunuyor. Keysberg, yakında yeni satın almaların geleceğini duyuruyor: “Boru hattımız (pipeline) oldukça dolu.”
“Organik büyüme gelecekte de ‘merkezi itici güç’ olmaya devam edecek, ayrıca M&A boru hattımız da oldukça dolu”
En son Lünendonk Listesi, Apleona’nın 2025 toplam cirosunu 4,3 milyar Euro, Almanya cirosunu ise 3,2 milyar Euro olarak gösteriyor. Şirket, Bilfinger’in facility hizmetleri biriminden ayrılarak kurulduğu on yılda dikkat çekici bir büyüme kaydetti. 2017 tarihli Lünendonk Listesi, 2016 yılı toplam cirosunu 2,2 milyar Euro olarak veriyordu. Aynı yıl Almanya cirosu 1,4 milyar Euro düzeyindeydi. Ancak bu rakamlar o dönem Bilfinger Hochbau’nun cirosunu da içeriyordu. Bu birim 2017 baharında Implenia’ya geçti. Toplam ciroya ayrıca danışmanlık şirketi GVA’nın katkısı da dahildi; GVA 2018’de Avison Young’a satıldı.
Güçlü Büyüme Devam Ediyor
Keysberg’e göre cironun bu denli hızlı yükselmesinin nedeni özellikle güçlü organik büyüme. CEO, bunun gelecekte de “merkezi itici güç” olacağını vurguluyor. Bu konuda en büyük potansiyeli sanayi alanında görüyor: “Sanayi alanında daha fazla outsourcing yaşanacağından hiç şüphem yok.” Özellikle aile şirketleri bugüne kadar bundan genellikle kaçındı. Ancak birçok müşteri, kendi bünyesinde tuttuğu hizmetleri ve personeli stratejik kriterlere göre değil, başka nedenlerle elinde tuttu.
“Sanayi alanında daha fazla outsourcing yaşanacağından hiç şüphem yok”
Keysberg, bu dağılımın çoğunlukla tarihsel nedenlere dayandığını söylüyor. Örneğin bazı şirketler yeni inşa edilen tesislerin bakımını dışarıya verdi; çünkü bunun için ayrıca personel istihdam etmek istemediler. Bunun yanında, müşteri şirketin kendi personelinin baktığı daha eski binalar da bulunuyor. Keysberg, bazen şirketlerin görevleri sadece bundan sorumlu çalışanlar emekli olduğu için dışarıya verdiğini açıklıyor. Apleona bir hizmeti devraldığında, genellikle müşteri şirketin personeli de hizmet sağlayıcıya geçiyor. Aynı zamanda birçok sanayi şirketinin içinde bulunduğu zor durum, Apleona çalışanlarının bir müşteride daha yüksek maaşla çalışmak için işten ayrıldığı dönemleri de geride bıraktı.
Ekonomik Konjonktür CEO’yu Korkutmuyor
Keysberg, Apleona’nın işinin zayıf ekonomik konjonktüre karşı oldukça “dirençli” olduğunu vurguluyor. Hizmet sağlayıcı, çok sayıda çalışanını işten çıkaracağını duyuran üretim şirketlerinin bazı fabrikalarına da hizmet veriyor. “Bir fabrika kapansa bu bizi de etkiler. Ama şu ana kadar böyle bir şey yaşanmadı.” Genellikle en fazla bir yeniden kullanım (dönüşüm) yaşanıyor. Ve: “Her türlü yeniden kullanım bize ek görevler kazandırıyor.” Çünkü bunun için örneğin küçük tesisleri yeniden düzenlemek gerekiyor. “Değişim kötü bir şey değil.”
“Apleona’nın işi zayıf ekonomik konjonktüre karşı oldukça dirençli; değişim kötü bir şey değil, çünkü her türlü yeniden kullanım bize ek görevler kazandırıyor”
Keysberg’e göre belirleyici olan, Apleona’nın belirli bir sınırı aşmaması: “Sanayi hizmetleri sunmuyoruz.” Yani hizmet sağlayıcı doğrudan üretim tesisleriyle değil, yalnızca binalar ve çevreleriyle ilgileniyor. Keysberg, bir tesiste kaç vardiya çalışıldığının “hizmet hacmi” açısından fark etmediğini açıklıyor: “Bina kabuğu aynı bakım gereksinimlerine sahip.” Kovid-19 pandemisi sırasında ofis alanlarında da benzer bir durum yaşandı: “Ofisler boştu ama biz yine de klasik bakım çalışmalarını yaptık. Bu yüzden ciddi bir gerileme yaşamadık.”
Ancak birçok müşteri şimdi teknolojiyle nelerden tasarruf edebileceklerini değerlendiriyor. Bu hem asıl iş alanlarını hem de kurumsal gayrimenkul yönetimini (Corporate Real Estate Management) kapsıyor. Bu alandan sorumlu kişiler de hizmet sağlayıcılara başvuruyor. Keysberg, yapay zekâ ve dijitalleşme açısından Apleona’yı iyi konumlanmış görüyor. Hizmet sağlayıcı, 2027’de şirket genelinde tek bir YZ çalışma arayüzü sunmayı hedefliyor. Bu arayüz, kurumsal kaynak planlaması (ERP) ve bilgisayar destekli tesis yönetimi (CAFM) programlarını da çalıştırabilecek. Bu çözüm özellikle ilgili yazılımlarla nadiren çalışan personeli hedefliyor ve onların işini kolaylaştıracak.
Tek Tip YZ Çalışma Arayüzü Günlük İşleri Kolaylaştırıyor
Yapay zekâ, Apleona’nın topladığı bilginin büyük bölümüne erişebilecek. Bu bilgiler arasında tesislerdeki arıza istatistikleri, teknik el kitapları ve belirli hizmetlere ilişkin fiyatlar yer alıyor. Böylece yapay zekâ, tutanak hazırlama sürecini hem basitleştirecek hem de iyileştirecek. Bunun için verileri kontrol edecek, öneriler sunacak ve olası hatalara dikkat çekecek. Ayrıca teknisyenlerin teklif hazırlamasını da kolaylaştıracak. Buradaki fikir şu: çalışanlar böylece asıl uzmanlık alanlarına yeniden daha fazla odaklanabilecek. Keysberg şunu vurguluyor: “Bizde yapay zekâ teknisyenleri ortadan kaldırmıyor, aksine onların yeniden teknisyen olmasına yardımcı oluyor.”
“Kendi bünyede üretilen hizmet merkezi bir rol oynuyor; çünkü ancak mümkün olduğunca çok görev, dijitalleştirilmiş süreçlerde kendi personeli tarafından yerine getirildiğinde kalite ve verimlilik artıyor”
YZ çalışma arayüzünün kullanılabilmesi için iki temel ön koşul var. Bunlardan biri “yüksek sistem entegrasyonu”. Yani şirket, uzun vadede tüm birimlerinde ve ülkeler arasında ERP ve CAFM gibi alanlarda aynı sistemleri kullanmayı hedefliyor. Apleona, özellikle şirket satın almaları nedeniyle bugüne kadar bu alanda kısmen çok farklı programlar kullanıyor.
Keysberg’e göre arayüzün kapsamlı kullanımı için ikinci ön koşul, yapay zekânın erişebileceği iyi ve güvenilir bir veri tabanı. Burada da satın almalar ve kendi bünyede hizmet üretimi merkezi bir rol oynuyor. Çünkü kendi personeli mümkün olduğunca çok görevi dijitalleştirilmiş süreçlerde yerine getirdiğinde, kalite ve verimlilik artıyor. Şirket, verilerin nereden geldiğini ve nasıl işlendiğini ancak bu şekilde güvenilir biçimde takip edebiliyor. CEO şöyle diyor: “Hâlâ kağıt fişler kullanan bir taşeronunuz varsa, bu verimliliğe sahip olamazsınız.”
Müşteriler Karbondan Arındırma Konusunda Çok Pasif
Apleona, bakımını üstlendiği taşınmazların CO2 emisyonlarına ilişkin kapsamlı veriler topladı. Bunlar arasında 100’den fazla ofis binası da bulunuyor. Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) ölçütlerini ve buna bağlı iklim rotasını esas alırsak, bu binaların yüzde 30’undan fazlası 2025’te “stranded asset” (atıl kalmış varlık) sayılıyor. Keysberg’e göre şirketler şu ana kadar ancak sınırlı ölçüde önlem aldı. Herhangi bir karşı adım atılmazsa, 2028’de taşınmazların yüzde 50’den fazlası stranded asset sayılabilir.
“2028 yılında taşınmazların yüzde 50’den fazlası stranded asset sayılabilir”
CEO’ya göre birçok müşteri başka bir konuda da bugüne kadar çok az adım attı. KRITIS Çerçeve Yasası, kritik altyapıya sahip belirli şirketlere yeni gereklilikler getiriyor ve temelde facility yönetimi (FM) sektörüne potansiyel sunuyor. Ancak Keysberg, değişimlerin ancak yavaş yavaş gerçekleşeceğini öngörüyor: “Sözleşmelere ek görevler eklenecek. Ama gelecek yıl ciroda bir sıçrama görmeyeceğiz.”
Bu makale Ağustos 2026’da Immobilien Zeitung’da (IZ 34/2026 sayısı) yayımlanmıştır. Editör: Florian Hartmüller. Kaynak: immobilienzeitung.de
